土地增值税扣除的具体内容有哪些？

土地增值税扣除项目是计算应纳税额时的重要依据，直接影响税负水平。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，扣除项目可分为以下五类核心内容，以下为具体解析：

一、取得土地使用权所支付的金额

这是土地增值税扣除的基础项目，涵盖纳税人获取土地使用权过程中产生的直接成本。具体包括：

1、地价款：以出让方式取得土地时支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地后补缴的出让金；通过转让方式取得土地时支付的地价款。

2、相关税费：按国家统一规定缴纳的契税、登记费等费用。

3、特殊情形处理：改制重组中，若以国有土地使用权作价出资入股，则按评估价格确定扣除金额。

二、房地产开发成本

该类成本覆盖房地产项目从前期准备到竣工交付的全周期支出，具体分为：

1、土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上地下附着物拆迁补偿净支出等。

2、前期工程费：项目可行性研究、规划设计、水文地质勘察、测绘及“三通一平”等费用。

3、建筑安装工程费：以出包方式支付给承包单位的工程款，或自营模式下发生的直接建设成本。

4、基础设施费：开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、绿化等配套设施建设支出。

5、公共配套设施费：如学校、医院、物业用房等非营利性设施的建设成本。

6、开发间接费用：项目管理人员工资、办公费、水电费、周转房摊销等直接组织管理费用。

三、房地产开发费用

该类费用包括销售、管理及财务费用，扣除规则因利息支出是否可分摊而异：

1、可分摊利息支出情形：若能提供金融机构证明，允许扣除利息及（取得土地使用权金额+开发成本）×5%的费用，但利息支出不得超过商业银行同类同期贷款利率。

2、不可分摊利息支出情形：若无法提供证明，则按（取得土地使用权金额+开发成本）×10%计算扣除。

3、混合融资情形：若企业同时存在金融机构借款与其他借款，不得同时适用上述两种计算方式。

四、与转让房地产有关的税金

该类税金为转让环节实际缴纳的税费，包括：

1、城市维护建设税：按实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。

2、教育费附加及地方教育附加：同样以增值税、消费税为计税基础。

3、印花税：按产权转移书据金额的0.05%缴纳。

4、特殊规定：营改增后，增值税本身不计入扣除项目；契税在旧房转让中可作为税金扣除，但不得作为加计扣除基数。

五、加计扣除

该政策为鼓励房地产开发投资而设，仅适用于从事房地产开发的纳税人：

1、计算基数：取得土地使用权金额与开发成本之和。

2、扣除比例：按上述基数加计20%扣除。

3、政策目的：通过提高扣除额，降低实际税负，促进房地产企业增加开发投入。