二级建造师考试易错题分析：开发利润的计算

开发利润的计算比较容易混淆，现在对开发利润的计算总结如下：

开发利润是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得的利润(平均利润)，运用成本法估价需要先估算出开发利润。估算开发利润应掌握下列几点：

(1)为了与销售税费中不包含土地增值税、企业所得税的口径一致，并得到相对客观合理的开发利润，开发利润是未扣除土地增值税和企业所得税的，简称税前利润，即：

开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-建设成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费

(2)开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发企业期望获得的利润。

(3)开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列4种：

①计算基数=土地取得成本+建设成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：

直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+建设成本)

②计算基数=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：

投资利润率=开发利润/(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)

③计算基数=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的利润率可称为成本利润率，即：

成本利润率=开发利润/(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)

④计算基数=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即：

销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值

由于有不同种类的利润率，所以在估算开发利润时要搞清楚利润率的内涵，注意利润率和计算基数相互匹配。