​全国2002年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题

全国2002年4月房地产投资分析试题及答案，本试卷是为考房地产投资分析考试的考生准备的试题及答案练习。

一、单项选择题(每小题1分，共21分)

1.公寓内的租客需要洗衣服务，可以通过增加洗衣房解决。这体现了房地产投资具有( )

A.对专业管理的依赖性
B.适应性
C.相互影响性
D.不一致性

2.投资者在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，可以降至最低限度的风险是( )

A.持有期风险
B.周期风险
C.时间风险
D.资本价值风险

4.某商铺购入价65万元，首期付款20万元，其余由银行提供贷款，该商铺扣除抵押贷款还本付息后的租金收入为1.2万元，则该投资的现金回报率为( )

A.1.8%
B.6%
C.2.5%
D.6.1%

7.按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )

A.50年
B.70年
C.40年
D.60年

3.资本在某段时间内最高和最安全的投资收益是( )

A.利润
B.经营收入
C.沉淀成本
D.机会成本

11.经济适用住房的销售价格和销售对象，要受( )

A.市场的引导
B.政府的指导
C.企业的控制
D.消费者制约

10.由于房地产不可能真正拿到市场上去交易，故房地产交易实际上是一种( )

A.权益的交易
B.实物的交易
C.价值的交易
D.价格的交易

18.银行审查确定设押房地产合法性的主要因素是( )

A.抵押人合法拥有
B.权属清晰
C.易转让
D.抵押物估价适中

21.“二手房屋”就是指( )

A.第二次过户交易的房屋
B.经过二次装修的房屋
C.非第一次过户交易的房屋
D.旧房屋结构的房屋

6.房地产开发的主要程序包括的步骤有( )

A.三个
B.四个
C.五个
D.八个

12.根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种( )

A.自我改造的模式
B.自我发展的模式
C.自我修正的模式
D.自我创新的模式

9.城市规划一般分为两个阶段进行：总体规划和( )

A.详细规划
B.区域规划
C.发展战略规划
D.单项规划

5.某项投资，由银行贷款1，000万元，年利率3%，单利计算四年后的本利和为( )

A.1，100万元
B.1，200万元
C.1，120万元
D.1，020万元

15.可行性研究一般按( )

A.四个步骤进行
B.五个步骤进行
C.六个步骤进行
D.八个步骤进行

16.房地产分析时，投资者要考虑国家和地方的经济特性，确定区域整体经济形势处于上升阶段，还是( )

A.萌芽阶段
B.衰退阶段
C.发展阶段
D.平衡阶段

14.银行把可行性研究作为建设项目申请贷款的( )

A.一般条件
B.基本条件
C.先决条件
D.选择条件

17.开发项目财务评价中资金来源和运用是反映计算期内各年资金盈余或( )

A.开发投资
B.短缺
C.流动资金
D.发展基金

13.房地产的不可移动性决定了房地产市场的特性具有( )

A.地区性
B.国内性
C.国际性
D.城市性

20.影响企业素质的主要因素是( )

A.领导者素质
B.职工队伍素质
C.经营管理素质
D.资金实力

8.在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和( )

A.竞争
B.垄断
C.非垄断
D.完全竞争

19.以个人住房抵押贷款购买预售的商品住宅，且由开发商全程担保，这种贷款形式的主要风险承担者是( )

A.银行
B.开发商
C.购房者
D.银行、开发商、购房者

二、多项选择题(每小题1分，共10分)

1.房地产从本质上包括( )

A.建筑物
B.电梯
C.土地
D.室内卫生设备
E.附带的权益

2.房地产开发过程中的多种资源组合包括的方面是( )

A.土地
B.建筑材料
C.城市基础设施
D.劳动力
E.市场

3.房地产交易权益中的所有权包括( )

A.占有权
B.使用权
C.收益权
D.处置权
E.经济权

6.房地产开发项目前期工程费，主要指前期规划费和( )

A.设计费
B.可行性研究费
C.水文地质勘测费
D.三通一平费
E.拆迁费

4.根据房地产市场分析的四象限模型，房地产市场可分为( )

A.投资市场
B.出售市场
C.使用市场
D.出租市场
E.抵押市场

8.城市维护建设税的计税依据是按( )

A.增值税实缴税额
B.消费税实缴税额
C.营业税实缴税额
D.所得税实缴税额
E.房产税实缴税额

10.进行工业用房投资的开发商要满足市政管理部门的主要要求是( )

A.符合城市规划
B.交纳土地出让金
C.拥有合法的开发手续
D.控制环境污染
E.靠近客户群

9.投资铺面房的财务分析包括( )

A.租金收入现金流量
B.供暖制冷设施费用
C.外装修与保养费用
D.内部装修及维护费用
E.消防费用

7.房地产开发企业收入总额主要包括( )

A.生产经营收入
B.财产转让收入
C.特许权使用收入
D.利息收入
E.股息收入

5.项目评估应由决策部门组织或授权于某些单位或人员，代表国家审核和再评估上报的建设项目的可行性报告。这些单位或人员包括( )

A.建设银行
B.投资银行
C.咨询公司
D.有关专家
E.研究单位

三、判断改错题(每小题2分，共20分)

1.流动资金投资可在每个生产周期末收回。( )

2. 某物业第一年的净经营收入为50万元，其购入时的价格为250万元，则该物业的综合资本化率为25%。( )

3. 通货膨胀使折现率保持不变。( )

10. 对于规模较大的住宅小区项目采用滚动开发、分期建设的开发方式，可以降低投资风险。

7. 房地产建成后空置率高会导致项目有效租金收入增加。( )

6. 财务评价中财务内部收益率的经济含义是项目在该折现率中到项目寿命终了时，所有投资已被部分回收。( )

9. 大多数工业园区的租户使用协议的限制内容主要在限制、禁止烟尘和噪声方面。

5. 购买能力是对自用型购买者的主要约束条件。( )

8. 按照《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定，个人购买普通住宅，暂减半征收营业税。( )

4. 房地产价格是政府参与房地产市场的主要对象。( )

四、简答题(每小题3分，共9分)

1.简述土地一级开发的模式。

3. 税费对房地产价格有何影响?

2. 简述房地产开发项目租售方案的基本内容。

五、计算题(每小题10分，共20分)

1.某房地产企业在城市中心地段建造一综合性商业中心，规划用地建筑面积46000m2。据市场调查计算，项目总开发价值(净销售收入)92，860万元，土地费14，800万元，开发成本24，786万元，开发费17，132万元，与转让出租有关税金4，968万元，扣除项目税按照20%算。试计算项目开发成本总费用、应缴土地增值税。

2.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为15万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余在8年内按月等额偿还，年贷款利率4.8%，问月供款额为多少?如果该家庭25%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅?

六、论述题(每小题10分，共20分)

1.如何分析拟投资宗地的开发潜力?

2. 金融机构如何审查开发建设项目?