​浙江省2002年1月高等教育自学考试房地产评估试题

浙江省2002年1月房地产评估试题及答案，本试卷是为考房地产评估考试的考生准备的试题及答案练习。

一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）

1.房地产价格的实质是房地产( )

A.市场价格
B.权益价格
C.土地价格
D.理论价格

2.专为人们进行各类公共活动的建筑是( )

A.居住建筑
B.公共建筑
C.商业建筑
D.工业建筑

6.在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，( )

A.地价越高
B.地价越低
C.地价越固定
D.地价越波动

9.综合资本化率是评估( )价格所应采用的资本化率。

A.土地
B.构筑物
C.房地合一
D.建筑物

11.净收益是由( )的归属于房地产的收益。

A.有效毛收入扣除利润，税金后
B.潜在毛收入扣除合理运营费用后
C.有效毛收入扣除合理运营费用后
D.潜在毛收入扣除利润，税金后

3.韦勃的区位因素体系是( )

A.自然技术、社会文化、人口
B.运费、劳力、集聚
C.运费、销售、成本
D.交通、质量、劳力

5.( )是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。

A.土地个别因素
B.建筑物个别因素
C.城市区域因素
D.政策因素

10.房地产的客观合理价格，是房地产产权人在拥有该房地产期间内，从中获得的( )

A.各年净收益的总和
B.各年毛收益的现值之和
C.各年净收益的现值之和
D.年平均收益之和

14.成本法投资利润的计算基数为( )

A.自有资金投资额
B.贷款总额
C.总投资额
D.借款总额

20.估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是( )

A.评估报告的有效期
B.估价作业日期
C.估价工作结束日期
D.评估报告的时效期

12.市场比较法的理论依据是( )

A.最佳使用原则
B.替代原则
C.区位理论原则
D.市场原则

17.路线价是标准宗地的( )

A.每平方米价格
B.每平方英尺价格
C.单位价格
D.每米宽度的价格

4.在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租称( )

A.级差地租Ⅰ
B.级差地租Ⅱ
C.垄断地租
D.矿山地租

13.利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以( )

A.建造时间为基准时点
B.开始使用的时间为基准时点
C.购买土地使用权的时间为基准时点
D.估价时点为基准时点

7.城镇土地定级的主要任务就是测算( )

A.级差收益
B.中房指数
C.价格指数
D.基准地价

15.用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按( )

A.取得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算
B.整个开发建设周期计算
C.整个开发建设周期的一半计算
D.任意计算

8.因素成对比较法中，若A与B同等重要，则给B因素赋值( )

A.1
B.0.5
C.10
D.5

16.路线价法的难点和关键是( )

A.深度百分率表制作
B.深度的确定
C.宽度的确定
D.单位价格的确定

18.在正常和完善的市场条件下，相同使用价值的土地，在( )，应具有同样的地价标准。

A.任何区域内
B.一个城市内
C.全国范围内
D.同一市场供需圈内

19.测算出的基准地价修正系数一般用于( )

A.基准地价确定
B.标定地价评估
C.地产税的确定
D.地租的确定

二、多项选择题（每小题1分，共14分）

1.按权属房地产价格可划分为( )

A.所有权价格
B.基准地价
C.协议价格
D.使用权价格
E.房屋价格

2.区位理论除市场学派外，还有( )

A.成本学派
B.价格学派
C.行为学派
D.评估学派
E.交易学派

3.商业用地特别注重( )

A.交通运输条件
B.收益状况
C.人流量
D.居住环境舒适度
E.交通方便程度

4.影响房地产价格的社会因素有( )

A.人口、家庭规模
B.经济发展、产业结构
C.税收制度、地价政策
D.交通管制、基础设施
E.治安状况、社会福利

6.因素成对比较法应用需遵循原则( )

A.因素间必须可以成对比较
B.因素间必须权重相等
C.因素间必须多样复杂
D.因素间必须符合统一性
E.因素比较必须符合逻辑性

9.成本法评估新建房地产价格时，新建房地产价格构成包括( )

A.基础设施建设费
B.开发成本
C.折旧费
D.维修费
E.取得土地费用

11.路线价法特别适宜于对( )等土地进行估价的场合。

A.标准地价确定
B.土地课税
C.土地使用权出让
D.土地重划
E.土地使用权划拨

13.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有( )等。

A.土地交易资料
B.土地拍卖资料
C.建造成本资料
D.企业利润效益资料
E.土地划拨资料

14.土地评估报告根据评估对象可分为( )

A.估价结果报告
B.基准地价评估报告
C.宗地价格评估报告
D.估价技术报告
E.房地产评估报告

7.出租型房地产的客观运营费用应包括( )

A.利息
B.生产费用
C.管理费
D.利润
E.税费和保险费

10.投资回报率利润的计算基数一般为开发费，( )三项。

A.规划设计费
B.地价
C.专业费
D.税费
E.市场营销费

8.市场比较法又可以称为( )等。

A.投资法
B.现行市价法
C.原价法
D.交易实例比较法
E.资本化法

12.按基准地价评估的要求，当前我国城市基准地价评估的任务应是工业、( )

A.公共建筑
B.住宅
C.基础设施
D.商业
E.绿化

5.估价报告应用( )才具有法律效力。

A.注册房地产估价师盖章
B.注册造价工程师盖章
C.注册经济师盖章
D.估价机构公章
E.委估机构公章

三、简答题

三、简述题(每小题5分，共25分)

1.简述土地的特性。

2. 简述地租理论在房地产评估中的作用。

3. 简述土地综合定级的基本程序。

4. 简述成本法评估土地价格的程序。

5. 简述路线价估价法的含义是什么?

四、论述题(每小题8分，共16分)

1.试述土地的个别因素对房地产价格的影响。

2. 试述房地产评估程序。

五、计算题(共25分)

1.有一房地产经过预测得到未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元。假设从第6年开始，每年的净收益稳定在35万元，资本化率为10%，剩余使用年数为40年，求该宗房地产的收益价格。

2.一开发商在取得一块土地的使用权后，对其进行了开发。如总投资为500万元，开发期为三年。第一年投入总投资的40%，第二年，第三年各投入总投资的30%，同期银行贷款年利率为10%，请计算其利息为多少?

3.有一待估宗地F，现收集到与待估宗地条件类似的5块宗地的资料，请见下表：(表一)(表中成交价的单位为元/平方米) 宗  地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 A 880 1996年4月 0 1.0 +1% +2% B 830 1996年10月 +2% 1.1 -1% -1% C 900 1997年8月 +3% 1.4 0 +1% D 880 1998年5月 -2% 1.2 +2% +3% E 850 1999年10月 -5% 1.1 0 +2% F 1999年10月 0 1.1 0 0 该城市的地价指数表(见表二) (表二) 时间 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 指数 100 107 106 110 108 107 113 据调查，该市此类用地容积率与地价的关系是：当容积率在1.0～1.4之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%。 对交易情况、区域因素、个别因素的修正，是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地。 试根据以上条件，评估该宗土地1999年10月的价格。