房产税的计算公式是怎样的？

房产税作为财产税的重要组成部分，其计算公式因计税依据不同分为两大体系：从价计征与从租计征。两者在逻辑设计、适用场景及税率设置上存在显著差异，以下通过具体公式与案例解析其核心逻辑。

一、从价计征

1、公式：应纳税额 = 房产原值 × (1 - 扣除比例) × 1.2%

2、核心要素解析：

（1）房产原值：指纳税人会计账簿中“固定资产”科目记载的房屋原价，涵盖建筑成本、地价、附属设备价值等。例如，某企业自建厂房的建筑成本为800万元，地价200万元，则原值按1000万元计算。

（2）扣除比例：由省级政府在10%-30%范围内确定，旨在平衡区域差异。如浙江省规定扣除比例为30%，则计税余值为原值的70%。

（3）税率1.2%：体现对自用房产的税收优惠，低于从租计征税率。

3、政策意图：通过扣除比例与低税率，减轻企业自用房产的税负，促进实体经济投资。

二、从租计征

1、公式：应纳税额 = 租金收入 × 税率（12%或4%）

2、核心要素解析：

（1）租金收入：指房产出租的合同约定收入，需按实际租金计算，无免征额。

（2）税率差异：

一般房产：税率12%，如商业店铺月租金1万元，年税额为1万×12%×12=1.44万元。

个人住房：税率4%，体现对居民住房的税收优惠。如个人出租住房月租金5000元，年税额为5000×4%×12=2400元。

3、政策意图：通过高税率抑制投机性租赁，同时以低税率鼓励个人住房出租，保障居住需求。

三、差异化设计背后的政策逻辑

1、税收公平性

从价计征以房产价值为基准，避免租金波动对税负的影响，体现税收稳定性。

从租计征以租金收入为基准，直接调节租赁市场，抑制过度投机。

2、区域调控灵活性

扣除比例由省级政府确定，可适应不同地区的经济发展水平与房价差异。例如，一线城市可能提高扣除比例以降低企业税负，而三四线城市可能降低比例以增加财政收入。

3、住房保障导向

个人住房出租税率降至4%，既增加住房供给，又减轻居民负担，符合“房住不炒”政策目标。

四、实务操作中的注意事项

1、计税依据确认

从价计征需核实房产原值，包括建筑成本、地价及附属设备价值，避免漏计或重复计税。

从租计征需以合同租金为准，若租金明显低于市场价，税务机关可能核定征收。

2、纳税时间节点

自用房产从次月起计税，出租房产从租金收取次月起计税。

3、税收优惠政策

免税房产范围包括国家机关自用房产、个人非营业用房等，需严格核实免税资格。