2019年司法考试商经《土地管理法》知识点

希赛网法考频道为大家整理2019年法律职业资格考试商经《土地管理法》知识点，商经精讲系列教材将知识点分章节逐一解析，将知识融会贯通，高效备考。

一、土地所有权

（一）土地所有权的概念和特征

土地所有权是或者农民集体依法对其所有的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权有以下特征：

1．所有权主体由法律明确规定。我国实行土地公有制，即和农村集体经济组织。

2．土地所有权的取得、变更与丧失依法律规定，不得约定。

【知识点】集体土地所有权的取得需经县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权（注意不是国土行政管理部门）。集体土地所有权可因征收、征用而丧失。

3．土地所有权禁止交易。我国宪法和土地管理法均规定禁止买卖土地。我国房地产市场进行的土地交易仅为土地使用权交易。

（二）土地所有权

1．概念。土地所有权是指享有和行使的对国有土地的支配性权利。

下列土地属所有：

（1）城市市区的土地；

（2）农村和城市郊区中已经被依法没收、征收、征购为国有的土地；

（3）依法征用的原集体所有的土地；

（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

（6）因组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

土地所有权由国务院代表行使。同时，国务院可通过制定行政法规或发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使土地所有权。

【知识点】市、县人民政府国土资源土地管理部门可作为国有土地所有者代表与用地者签订出让合同，行使国有土地所有权。

国有土地所有者代表行使对国有土地的收益权能、处分权能，应依法经有审批权的人民政府审批，下级人民政府应依法向上级人民政府上缴土地收益。

2．土地所有权的特征：

（1）土地所有权由所有权主体代表代为行使所有权，不能亲自行使所有权。集体土地所有权主体可以亲自行使所有权。

（2）土地所有权主体代表不能亲自行使土地所有权的全部四项权能。要实现国有土地的利用，必须将土地所有权的部分权能让与用地者，则以一定方式享有实现土地经济效能的收益权。

（3）国有土地所有者代表对土地有最终的处分权。

（三）集体土地所有权

集体土地所有权是指农村集体经济组织的农民集体对归其所有的土地所享有的受法律限制的支配性权利。

1．集体土地所有权的主体及其代表。我国集体土地所有权的主体及其代表有三个层次：

由村民小组、村集体经济组织或者村民委员会、乡（镇）集体经济组织作为所有者代表经营、管理。

2．集体土地所有权的确认。农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

3．集体土地所有权的限制：

（l）受法律和政府管理的限制。集体土地所有权在收益权和处分权两方面受到限制。在收益权方面，集体所有的土地不能直接用于房地产开发（在这方面有所突破，有13个城市）；在处分权方面，集体土地不得出让、转让、出租于非农业建设，集体土地所有者不得擅自改变土地用途，其向用地者提供土地使用权须经人民政府审批。

（2）受农民集体意志的限制。集体土地所有权经常由所有者代表行使，集体土地所有者代表行使处分权，应受农民集体这一集体土地所有权主体的限制。一般来说，对集体土地的重大处分应当依法经农村集体经济组织成员表决同意。

注意：1．集体土地所有权主体可以亲自行使所有权。2．集体土地所有权主体本身可以亲自行使土地所有权的全部权能。

二、国有土地使用权 ★★

国有土地使用权是用地者国有土地依据不同取得方式而享有的用益性民事财产权利。

1．国有土地使用权的特征：

（1）主体广泛。国有土地使用权主体为一般主体，境内外法人、非法人组织及公民自然个人均可依法取得国有土地使用权。

（2）取得方式多样。国有土地所有者代表可依法通过出让（包括以出让金作价入股）、租赁或划拨等方式。

（3）内容存在差异。国有土地使用权取得方式不同，其权利内容也有很大的差异。

2．国有土地使用权的确认。国有土地使用权需经法定登记予以确认。土地管理法规定，单位和个人使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。

3．国有土地使用权的内容与限制。国有土地使用权人对国有土地享有占有权、使用权，并依权利取得方式的不同享有不同的收益权与处分权。

4．国有土地使用权的终止。国有土地使用权终止的主要原因是依法收回土地使用权。除此之外，使用权人放弃使用或因特定原因停止使用；使用权人为自然人的，使用权人死亡后无人继承，也可导致国有土地使用权的终止。

【知识点】国有土地使用权的收回。政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

（1）为公共利益需要使用土地的；

（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的（住宅用地的续期依物权法的规定）；

（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。其中因第（1）、（2）项收回国有土地使用权的，应当给予适当补偿。

（二）出让土地使用权 ★★

出让土地使用权是指土地使用者支付出让金为代价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。

1．出让土地使用权的取得。出让土地使用权的取得方式为拍卖、招标、挂牌和协议。土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金，领取土地使用权证，取得出让土地使用权。依约定可采取分期付款方式，在未付清全部出让金前领取临时土地使用权证。

可将出让土地使用权作价出资或入股，享有相应的投资者权益（股权），企业享有出让土地使用权。

2．出让土地使用权的年限。（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。国有土地所有者代表与用地者可在不超过较高出让年限的前提下，在出让合同中约定出让年限。

3．出让土地使用权的限制。出让土地使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权。

【知识点】出让土地使用权的限制。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并签订土地使用权出让合同变更协定或者重新签订出让合同，调整土地使用权出让金。

（三）划拔土地使用权

划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

划拨、出让取得土地使用权的区别 ★★★

【经典真题】1．关于国有土地，下列哪些说法是正确的?（2010-01-75，多）

A．国有土地可以是建设用地，也可以是农用地

B．国有土地可以确定给单位使用，也可以确定给个人使用

C．国有土地可以有偿使用，也可以无偿使用

D．国有土地使用权可以有期限，也可以无期限

【答案】ABCD

2．甲房地产公司与乙国有工业公司签订《合作协议》，在乙公司原有的仓库用地上开发商品房。双方约定，共同成立“玫园置业有限公司”（以下简称“玫园公司”）。甲公司投入开发资金，乙公司负责将该土地上原有的划拨土地使用权转变为出让土地使用权，然后将出让土地使用权作为出资投入玫园公司。（2012-01-92-96，任）

（1）关于该土地使用权由划拨转为出让，下列说法正确的是：

A．将划拨土地使用权转为出让土地使用权后再行转让属于土地投机，为法律所禁止

B．乙公司应当先将划拨土地使用权转让给玫园公司，然后由后者向政府申请办理土地使用权出让合同

C．该土地使用权由划拨转为出让，应当报有批准权的政府审批，经批准后方可办理土地使用权出让手续

D．如乙公司取得该地块的出让土地使用权，则只能自己进行开发，不能与他人合作开发

【答案】C

三、集体土地使用权

集体土地使用权是指用地者依法律规定按照一定土地用途使用集体土地的权利。

1．集体土地使用权的特征：

（1）主体的特定性。集体土地使用权主体一般为特殊主体，对其身份资格多有限制，主要由农村集体经济组织及其成员、集体经济组织设立的企业和公益性组织，只有法律规定允许的特殊情况下，才可由农村集体经济组织以外的单位和个人成为集体土地使用权主体。目前我国法律禁止或限制非农集体土地使用权流转。

（2）用途、取得与权利内容的相关性。集体土地使用权按用途划分为农用地使用权、宅基地使用权、非农经营用地使用权和非农公益用地使用权。集体土地所有者及其代表可依法通过承包、分配、投资、拨付等方式向符合法律规定的用地者提供集体土地使用权。

（3）交易的限制性。土地管理法规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

2．集体土地使用权的终止。集体土地使用权因下列情形而终止：

（1）征收集体所有土地；

（2）乡村公共设施和公益事业建设需要收回集体土地使用权的；

（3）用地者撤销、迁移等而停止使用集体土地的；

（4）用地者违法或违约被集体土地所有者收回土地使用权的。如：承包土地的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的土地。

（二）土地承包经营权

土地承包经营权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。

1．土地承包经营权的主体。土地承包经营权可由本农村集体经济组织成员依法取得，也可由本农村集体经济组织以外的单位和个人依法取得。

2．土地承包经营权的取得。农村土地承包采取集体经济组织内部家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。耕地的承包期限为30年，草地30～50年，林地30～70年。

【知识点】特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

土地承包方案必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。本农村集体经济组织以外的单位和个人通过承包方式取得农用地使用权的，其权利的取得，还必须报乡（镇）人民政府批准。

3．土地承包经营权收回、调整与保护。承包期内，发包方一般不得收回承包地。

（1）承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。

（2）承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。

（3）承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。

（三）宅基地使用权 ★★

宅基地使用权是依法经审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的，没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地使用权经乡（镇）人民政府审核，由县人民政府批准。

宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权人转让、出租宅基地使用权再申请宅基地的，不予批准。

注意：宅基地使用权是无偿、无期限的。

（四）非农经营用地使用权 ★★

非农经营用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资的方式向符合条件的从事非农生产经营性活动的用地者提供的集体土地使用权。

农村集体经济组织可通过以符合乡（镇）土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价入股或出资及联营的形式，与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用权由该企业享有。但属于非法人联营企业的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。

非农经营用地使用权不得转让、出租，但因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。非农经营用地使用权可与厂房一同设定抵押。设定抵押须经集体土地所有者同意，并出具书面证明。抵押权实现拍卖、变卖抵押物时，须办理土地征收和国有土地出让手续。

【经典真题】农户甲外出打工，将自己房屋及宅基地使用权一并转让给同村农户乙，5年后甲返回该村。关于甲返村后的住宅问题，下列哪些说法是错误的？（2012-01-72，多）

A．由于甲无一技之长，在外找不到工作，只能返乡务农。政府应再批给甲一处宅基地建房

B．根据“一户一宅”的原则，甲作为本村村民应拥有自己的住房。政府应再批给甲一处宅基地建房

C．由于农村土地具有保障功能，宅基地不得买卖，甲乙之间的转让合同无效。乙应返还房屋及宅基地使用权

D．由于与乙的转让合同未经有关政府批准，转让合同无效。乙应返还房屋及宅基地使用权

【答案】ABCD

四、建设用地管理

建设用地是指用于建造建筑物或构筑物的土地。

（一）建设用地 ★★

1．建设征地的批准权限。建设征收农民集体土地，应依法报国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准。

征收下列土地由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（3）其他土地超过70公顷的。

征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

2．建设征地的程序

征收土地，先依照法定程序经有审批权的人民政府审批，再由县级以上地方人民政府土地管理部门确定征地补偿安置方案，并由同级人民政府予以公告后，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见并组织实施。

被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告期限内，持土地权属证书到当地土地行政主管部门办理征地补偿登记。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。上述争议的解决不影响征收土地方案的实施。

3．征地补偿标准

（1）土地补偿费。为该耕地被征收前3年平均产值的6～10倍。（2）安置补助费。每个人为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍。但是每公顷被征收耕地的安置补助费，较高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。

（3）新菜地开发建设基金。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

（4）被征收土地上的附着物和青苗补助费。该项费用的标准由省、自治区、直辖市规定。安置补助费可以增加，但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的较高补偿标准执行。

土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有。安置补助费必须专款专用，一般来说，由谁负责安置即向谁支付安置补助费。

（三）乡村建设用地

1．乡村建设用地的审批权限

乡村建设用地的审批权限为：县级以上地方人民政府。

2．集体土地使用权原则上不得出让、转让、出租用于非农建设。但兴办乡镇企业、宅基地、乡村公共设施、公益事业需要使用土地的，先经乡、镇人民政府审核，县级（以上）人民政府批准。

（四）农用地转为建设用地

（1）农用地转为建设用地，必须办理转用手续，批准权限主要在省、自治区、直辖市人民政府。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

（2）在土地利用总体规划确定的农用地转为建设用地范围内，按土地利用年度计划分批由原批准机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以有市、县人民政府批准。

（五）临时建设用地 ★★

临时建设用地是指因建设项目施工和地质勘察等需要临时使用国有土地或者集体土地。

1．临时建设用地的审批程序。临时建设用地，由县级以上人民政府审批。在城市规划区内的临时用地，应当先经有关城市规划行政主管部门同意，并应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，支付临时使用土地补偿费。

2．临时建设用地的限制。土地管理法对临时建设用地作了以下限制性规定：（1）必须按照临时使用合同约定的用途使用土地；（2）不得修建一直性建筑；（3）临时使用土地的期限不得超过2年。

五、土地纠纷处理 ★★

（一）土地纠纷的解决途径

土地纠纷按其争议的内容不同，可分为四类，各有不同的解决途径：

1．土地确权纠纷，由当事人协商解决；协商不成的，提请人民政府作出确权处理（前置程序）。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内以作出处理决定的人民政府为被告提起行政诉讼。

2．土地侵权纠纷，由当事人协商解决。协商不成的，可由土地行政主管部门进行行政调处。当事人对行政调处不服的，可以以对方当事人为被告提起民事诉讼；当事人也可不经行政调处直接提起民事诉讼。

【注意】土地侵权纠纷可不经行政调处，直接向人民法院起诉。

3．土地承包经营纠纷。当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以自收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。【注意】：纠纷处理没有前置调解或仲裁程序。

4．土地行政争议，按一般行政复议及行政诉讼程序处理。

【经典真题】根据《土地管理法》的规定，关于土地权益的纠纷，下列哪一选项是错误的？（2008-01-26，单）

A．村民甲与村卫生所发生土地使用权争议，协商不成可找乡政府处理，对乡政府处理决定不服还可向法院起诉

B．村民乙与邻居发生宅基地纠纷，应先向县土地主管部门申请行政调处，对调处决定不服的，可以土地主管部门为被告向法院提起行政诉讼

C．村民丙因土地承包经营权与村委会发生纠纷，协商调解不成可向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，对仲裁裁决不服还可以向法院起诉

D．村民丁因擅自占地建房被县土地主管部门处罚，如对行政处罚决定不服可以向法院提起行政诉讼

【答案】B

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