2019中级会计师考试重点《中级会计实务》：投资性房地产

2019中级会计师考试重点《中级会计实务》：投资性房地产(了解)

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(一)投资性房地产的范围

1.已出租的土地使用权。是指企业通过出让或转让的方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业通过出让或转让的方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

3.已出租的建筑物。是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的建筑物。

在判断和确认已出租的建筑物时，应当注意以下要点：

(1)用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

(2)已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营出租的建筑物才属于已出租的建筑物。

(3)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

(二)投资性房地产的确认

1.企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产

2.企业自行建造的房地产，只有在自行建造活动完成的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。企业自行建造的房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。

(三)投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。但是同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式

1.成本模式

按照固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销;

取得租金收入计入“其他业务收入”;

存在减值迹象的，适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后会计期间不得转回。

2.公允价值模式

只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足两个条件

(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产是市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧、摊销，也确认资产减值损失。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

3.投资性房地产后续计量模式的变更

只有在房地产市场比较成熟，能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，不能单独对某项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

(四)房地产的转换形式及转换日

1.转换形式

“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

2.转换日

“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”转换日为租赁期开始日或用于资本增值的日期;

“投资性房地产”转换为“自用房地产”转换日为房地产达到自用状态的日期。

“投资性房地产”转换为“存货”转换日为董事会或类似机构作出决议表明将其重新开发用于对外出售的日期。

(五)房地产转换的会计处理

1.成本模式下的转换

“自用房地产”与“投资性房地产”的转换，三本账的转换。

“投资性房地产”与“存货”的转换，按账面价值转换。

2.公允价值模式下的转换

“投资性房地产”转换为“自用房地产或存货”，公允价值与账面价值之间的差额，都计入“公允价值变动损益”;

“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”，公允价值小于账面价值的差额计入“公允价值变动损益”借方;公允价值大于账面价值的差额计入“其他综合收益”贷方，待该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益。

(六)投资性房地产的处置

1.成本模式计量的投资性房地产的处置

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动(也可能记借方)

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本(有可能做相反的分录)

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务成本